أبرز النقاط
ما هو الطلب المستعجل لاسترداد المأجور؟ هو آلية قضائية سريعة تمكن المؤجر من استعادة عقاره فوراً بعد انتهاء مدة العقد دون خوض دعوى موضوعية طويلة.
ما هي شروط قبول طلب استرداد المأجور المستعجل؟ يشترط أن يكون عقد الإيجار خطياً ومبرماً بتاريخ 31/8/2000 أو ما بعده.
كيف يختلف الطلب المستعجل لرد المأجور عن الطلب التقليدي؟ لا يلزم القانون الأردني المؤجر بإقامة دعوى موضوعية بعد صدور قرار الرد المستعجل، فالقرار ينفذ بذاته.
أين يتم رد المأجور قانوناً؟ يتم الرد في المكان المتفق عليه بين الطرفين، أو في مكان تسليم المأجور الأول عند إبرام العقد في حال عدم وجود اتفاق.
الطلب المستعجل لاسترداد المأجور في التشريع الأردني
يُعتبر عقد الإيجار من طائفة العقود الرضائية التي تبرم بين طرفيها بالتراضي، والتي تُحمل كل طرف من طرفيها بجملة من الالتزامات تجاه الطرف الآخر. ومن أهم الالتزامات التي تقع على عاتق المستأجر هو التزامه برد العين المؤجرة وتسليمها إلى المالك (المؤجر) متى انتهت الإجارة ولم يتم الاتفاق على تجديدها.
إلا أن هناك حالات يمتنع فيها المستأجر عن تنفيذ التزامه هذا دون مبرر شرعي أو قانوني يسوغ له ذلك، مما يترتب عليه لجوء المؤجر إلى القضاء بدعوى موضوعية قد تستغرق وقتاً طويلاً حتى يصدر فيها حكماً فاصلاً.
وحتى يعالج المشرع الأردني تلك الحالات، فقد أصدر كبداية قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 المعدل. وفي سياق هذا القانون أوضح المشرع السبيل الواجب اتباعه لاسترداد المؤجر للمأجور متى تحققت شروطه. وكان في إصدار تعديلات قانون المالكين والمستأجرين بموجب القانون رقم 17 لسنة 2009 والمعدل بالقانون رقم 22 لسنة 2011 طريقاً فعالاً لاسترداد المؤجر للمأجور متى انتهت مدة الإجارة، وهذا الطريق يمر حتماً عبر القضاء المستعجل لضمان سرعة الحماية القانونية.
تعريف الموضوع
يعرف الطلب المستعجل لاسترداد المأجور بأنه آلية قضائية استثنائية وفرها المشرع الأردني للمؤجر تمكنه من استعادة حيازة عقاره فوراً وبشكل مؤقت عبر القاضي المستعجل، دون الحاجة لخوض إجراءات الدعوى الموضوعية الطويلة، وذلك شريطة انتهاء مدة عقد الإيجار المكتوب المبرم بعد تاريخ محدد قانوناً.
شرح العناصر الفرعية
ينطوي هذا الموضوع على عدة عناصر ومفاهيم أساسية تحكم العلاقة الإيجارية وآلية الرد على النحو التالي:
أولاً: التزام المستأجر برد المأجور وطبيعته
يدخل عقد الإيجار ضمن طائفة العقود الرضائية التي تنعقد بتراضي طرفيها، ويكون الاتفاق على التزامات كل طرف مثبتة ومتفق عليها ببنود العقد، مما يجعل التزامات كل منهما محددة وواضحة. وباعتبار أن عقد الإيجار أيضاً من العقود المؤقتة فإنه ينتهي بانتهاء مدته المتفق عليها، ومن الطبيعي أن المستأجر يكون ملتزماً بإعادة المأجور إلى المؤجر بانتهاء مدة الإجارة، حيث تصبح يده عليها بعد ذلك بمثابة يد غاصب.
ثانياً: ما يلتزم المستأجر برده قانوناً
لكي نتبين علام ينصب التزام المستأجر بالرد، يلزم أن نتعرض لنص المادة 700/1 من القانون المدني الأردني التي تضمنت أنه: "على المستأجر رد المأجور عند انقضاء مدة الإيجار إلى المؤجر بالحالة التي تسلمه بها".
ومن نص هذه المادة يتبين لنا ما يلي:
يلتزم المستأجر برد المأجور ذاته بعينه الذي تسلمه من المؤجر في بداية الإجارة.
لا يعد تنفيذاً مقبولاً من المستأجر أن يقوم برد شيء آخر مماثل للمأجور حتى وإن كان بذات المواصفات والجودة، ولا يبرئ هذا الرد ذمته إلا إذا قوبل بموافقة صريحة من قبل المؤجر.
هذا الالتزام يتحقق في ذمة المستأجر أياً كان سبب انتهاء الإجارة ولا يقتصر فقط على حالة انتهائها لانتهاء مدتها، حيث يقوم هذا الالتزام إذا كان سبب انتهاء الإجارة هو فسخ العقد أو غيره من أسباب الإنهاء الأخرى.
ثالثاً: آلية تنفيذ الالتزام بالرد مكانياً وعملياً
متى انتهت الإجارة وقام في حق المستأجر التزامه برد المأجور للمؤجر، فيجب عليه أن يعيد المأجور للمؤجر بالحالة التي كان عليها وقت إبرام العقد. ويتمثل رد المأجور في أن يتم وضعه تحت تصرف المؤجر بصورة يستطيع معها أن يضع يده عليه وينتفع به دون أي مانع يعوقه في ذلك. بناءً عليه، يتوجب على المستأجر رفع أي منقولات أو أشياء تخصه يمكن أن تحول دون استلام المؤجر للمأجور والانتفاع به.
أما عن مكان الرد، فيكون رد المأجور للمؤجر في المكان الذي يتفق عليه الطرفان، وإن لم يوجد مثل هذا الاتفاق فيكون الرد في ذات المكان الذي كان فيه المأجور عند إبرام العقد، أي المكان الذي تم استلامه فيه أول مرة من المؤجر.
رابعاً: مفهوم الطلب المستعجل بوجه عام والطلب المستعجل برد المأجور
يعد القضاء المستعجل هو الجهة التي يتم اللجوء إليها استهدافاً لإسباغ الحماية القضائية على حقوق يخشى عليها من الضياع إذا تم اللجوء إلى القضاء الموضوعي لحمايتها، وذلك نظراً لما يستغرقه القضاء الموضوعي من وقت طويل يمكن أن تضيع وتختفي فيه الأدلة التي تساعد في إثبات الدعوى الموضوعية.
وبالرجوع إلى القوانين الأردنية والعربية، يتبين أن أياً منها لم يتعرض بالتعريف المباشر للطلب المستعجل؛ لا سيما وأن تعرض قانون أصول المحاكمات المدنية لم يكن لتعريف الطلب المستعجل، ولكنه كان لتنظيم القضاء المستعجل واختصاصاته فقط. وهو ما جعل الفقه والقضاء يتناوله بالتعريف على أنه: "طلب يقدم بغية الفصل في بعض المسائل والموضوعات التي يخشى من ضياعها أو اضمحلالها بمرور الزمن، وتكون صفة الاستعجال قائمة فيها، ويكون الحكم في تلك المسائل حكماً مؤقتاً ولا يمس بأصل الحق المتنازع فيه".
أما الطلب المستعجل برد المأجور في ظل قانون المالكين والمستأجرين، فيختلف وضعه ومفهومه عن الطلب المستعجل التقليدي في قانون أصول المحاكمات المدنية، ويعزى هذا الاختلاف إلى طبيعة الدعاوى الإيجارية التي تقتضي سرعة الفصل، وتتجلى الفروق الجوهرية في النقاط التالية:
وجه المقارنة | الطلب المستعجل في قانون أصول المحاكمات المدنية | الطلب المستعجل برد المأجور (قانون المالكين والمستأجرين) |
الربط بالدعوى الموضوعية | يلزم المدعي بإقامة دعواه الموضوعية خلال 8 أيام من صدور القرار وإلا اعتبر القرار كأن لم يكن. | لم يلزم المشرع المؤجر بإقامة دعوى موضوعية متى صدر له قرار بالرد، فالقرار قابل للتنفيذ بذاته. |
إثبات حالة الاستعجال | يقع عبء إثبات توفر حالة الاستعجال وخطر فوات الوقت على عاتق مقدم الطلب. | اعتبر المشرع الأردني أن حالة الاستعجال مفترضة مسبقاً بمجرد انتهاء العقد وبقاء المستأجر فيه. |
المقارنة التشريعية | تتشابه فيه الأحكام مع أغلب القوانين العربية كالقانون المصري. | تميز به التشريع الأردني، بينما لا يزال القانون المصري مثلاً يربطه بطلب الإخلاء الموضوعي ويشترط إثبات الاستعجال. |
الشروط أو الأحكام أو الأسباب
حتى تبرر أحقية المؤجر في اللجوء إلى القضاء المستعجل وتقديم طلب استرداد المأجور، حددت المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته الحالات والشروط الموضوعية الواجب توافرها مجتمعة لقسم قبول الطلب.
تفاصيل كل شرط
تتمثل شروط قبول الطلب المستعجل لاسترداد المأجور في الآتي:
1. أن يكون عقد الإيجار مكتوباً (خطيّاً)
نصت المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين صراحة على وجوب أن يكون العقد المحرر بين المؤجر والمستأجر قد تم إفراغه في شكل مكتوب. وشرط الكتابة هنا ليس لصحّة العقد أو لإثباته فحسب، ولكنه شرط أساسي وإجرائي لتقديم الطلب المستعجل باسترداد المأجور؛ إذ إن القاضي المستعجل لن يتمكن من ضبط حقيقة وقائع الدعوى، أو أن يتبين مدى توافر شروط تقديم الطلب وخاصة مسألة مدة العقد وما إذا كانت قد انتهت بالفعل أم لا، إلا إذا كانت تفصيلات العقد وبياناته محررة كتابة وبوضوح.
2. أن يكون عقد الإيجار مبرماً بتاريخ 31/8/2000 أو ما بعده
يعد هذا الشرط تطبيقاً لنص المادة 19 والمادة 5/ب من القانون. حيث قرر المشرع أن عقود الإيجار المبرمة بتاريخ 31/8/2000 وما بعده تحكمها شروط العقد المتفق عليه (العقد شريعة المتعاقدين) وينقضي العقد بانتهاء مدته المتفق عليها. أما العقود التي أبرمت قبل هذا التاريخ، فلا ينطبق عليها هذا الطلب المستعجل لخضوعها لأحكام الامتداد القانوني، وتكون المحكمة النظامية صاحبة الاختصاص بنظرها هي محكمة الموضوع عبر دعاوى الإخلاء التقليدية.
3. أن تكون مدة الإجارة قد انتهت فعلياً
يعتبر هذا الشرط هو المحور الأساسي والأسباب الرئيسية لتقديم الطلب. فيكون أول ما يتثبت منه القاضي المستعجل في عقد الإيجار المقدم هو موعد انتهاء الإجارة وهل انتهت بالفعل أم لا وفقاً لأحكام العقد أو وفقاً لأحكام الفقرة (ب) من المادة (5) من القانون (والتي تنص على أنه إذا تجدد العقد تلقائياً فيتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يشعر المستأجر المؤجر بعدم رغبته في التجديد). فإذا ثبت للقاضي أن المدة لم تنتهِ بعد ولا تزال سارية، فإنه يقضي في الطلب بعدم اختصاصه بنظره.
4. شرط الإخطار العدلي المسبق ومرور المدة القانونية
يجب على المؤجر بعد انتهاء مدة الإجارة ورفض المستأجر تسليم المأجور بشكل طوعي، أن يوجه إلى المستأجر إخطاراً عدلياً يطالبه فيه بتسليم المأجور خالياً من الشواغل. فإذا مرت عشرة أيام من تاريخ تبليغ الإخطار ولم يقم المستأجر بتنفيذ التزامه بالرد، يحق للمؤجر عندئذٍ أن يتقدم بالطلب المستعجل.
وقد أيدت محكمة التمييز الأردنية بصفتها الحقوقية هذا الشرط باعتباره أحد أهم الإجراءات التي يلزم اتباعها مسبقاً. ويلزم في الإخطار المذكور أن يكون واضح الدلالة صراحة على أن المؤجر يرغب في استرداد المأجور واستعادته، فإن لم تكن دلالة الإنذار واضحة ومحددة في هذا الشأن يعد غير صحيح، ولا تسري آثاره القانونية في فتح مدة العشرة أيام الممهدة لتقديم الطلب المستعجل.
5. مدى خضوع الطلب لشروط القضاء المستعجل العامة
شرط الاستعجال: على الرغم من خضوع الطلب لشرط الاستعجال، إلا أنه يختلف عن الطلبات العادية بأن صفة الاستعجال فيه "مفترضة قانوناً" مسبقاً بموجب فكرة أن استمرار المستأجر في شغل العقار بعد انتهاء عقده يلحق بالمؤجر أضراراً وخسائر متزايدة جراء حرمانه من ملكه غصباً. وبالتالي، لا يبحث القاضي في توافر الاستعجال بل يبحث فقط في توافر الشروط الخاصة المذكورة أعلاه.
شرط عدم المساس بأصل الحق: ينطبق هذا الشرط على طلب رد المأجور؛ فالقاضي المستعجل لا يبحث في أصل الحق الملكية أو صحة العقد المطلقة، ولكنه يبحث في ظاهر المستندات والأوراق بالقدر المناسب الذي يتيح له الوقوف على تحقق الشروط القانونية وتحديد طبيعة النزاع وإجابة الطلب من عدمه.
الإجراءات القانونية
يتطلب الوصول إلى قرار قطعي ورد العقار جبراً اتباع مجموعة من الخطوات الإجرائية المنظمة أمام الجهات القضائية المختصة في الأردن.
الخطوات العملية
يوضح مكتب شاهر نوفل للمحاماة والتحكيم الخطوات العملية المتبعة لتقديم وتنفيذ الطلب المستعجل على النحو الآتي:
توجيه الإخطار العدلي: يقوم المؤجر عبر الكاتب العدل بتوجيه إخطار رسمي للمستأجر يطالبه فيه بإخلاء العقار لانتهاء المدة، والانتظار لمدة 10 أيام كاملة تبدأ من اليوم التالي لتاريخ التبليغ القانوني لـلإخطار.
إعداد لائحة الطلب المستعجل: بعد فوات مدة العشرة أيام دون استجابة، يتم صياغة لائحة الطلب المستعجل وإرفاق المستندات المؤيدة (عقد الإيجار الخطي الأصلي، وعلم خبر تبليغ الإخطار العدلي).
تقديم الطلب وقيده: يقدم الطلب إلى قاضي الأمور المستعجلة لدى المحكمة المختصة التي يقع العقار ضمن دائرتها تدقيقاً وسداد الرسوم المقررة.
صدور القرار وتبليغه: يصدر القاضي المستعجل قراره في الطلب، وفي حال القبول يلتزم المؤجر بتبليغ المستأجر بالقرار المستعجل الصادر ضده فتحاً لميعاد الطعن.
مرحلة الطعن (التبليغ وعدم الطعن): لكي يتحصن القرار، يتم احتساب مدة عشرة أيام من تاريخ تبليغ القرار للمستأجر؛ فإذا انقضت هذه المدة دون أن يقوم المستأجر بالطعن فيه أمام محكمة الاستئناف، يصبح القرار مكتسباً الدرجة القطعية وتثبت له الصفة التنفيذية كاملة.
تقديم الكافلة القضائية: حتى يستطيع المؤجر تنفيذ القرار المستعجل الصادر لصالحه ضد المستأجر ويسترد المأجور فعلياً، أوجب عليه القانون أن يتقدم بكفالة مصرفية أو عدلية يتم تقدير قيمتها من قبل القاضي المستعجل أو المحكمة صاحبة الاختصاص. وتستهدف تلك الكفالة ضمان أي ضرر قد يصيب المستأجر متى ثبت لاحقاً عدم أحقية المؤجر في طلبه المستعجل أو تعسفه.
التنفيذ الجبري: يودع القرار مصحوباً بالكفالة وعقد الإيجار باعتباره سنداً تنفيذياً لدى دائرة التنفيذ المختصة، لتتولى إخلاء العقار وتسليمه للمؤجر خالياً من الشواغل بالقوة الجبرية عند الاقتضاء.
الآثار القانونية
يترتب على إخلال المستأجر بالتزامه برد المأجور عند انتهاء العقد، وكذلك على صدور قرار الاسترداد المستعجل، عدة آثار قانونية هامة:
اعتبار يد المستأجر يد غاصب: بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار وامتناعه عن الرد دون مبرر، تتحول صة حيازته من حيازة مشروعية إلى يد غاصب بلا سند قانوني.
الحق في التعويض وأجر المثل: يحق للمؤجر مطالبة المستأجر بالتعويض المناسب لقاء ما أصابه من أضرار جراء الإخلال بالالتزام. وقد جرت المحاكم الأردنية على الحكم للمؤجر بـ "أجر المثل" عن الفترة التي يمتنع فيها المستأجر عن تسليم المأجور، وذلك سنداً لنص المادة 700/2 من القانون المدني الأردني والتي نصت على: "فإذا أبقاه تحت يده دون حق كان ملزماً بأن يدفع للمؤجر أجر المثل مع ضمان الضرر"، وكذلك المادة 708 من ذات القانون التي ألزمت المستأجر بأجر المثل وضمان ما يطرأ على المأجور من ضرر إذا استعمله بدون حق بعد انقضاء المدة.
تحمل تبعة الهلاك والتلف: يضمن المستأجر هلاك المأجور أو تلفه بعد انتهاء الإجارة طالما ظل محتفظاً به تحت يده. وتتأسس مسؤوليته وضمانه هنا على المسؤولية التقصيرية (لكون يده يد غاصب) وليس على المسؤولية العقدية نظراً لإنقضاء عقد الإيجار بانتهاء مدته.
اعتبار عقد الإيجار سنداً تنفيذياً: منح المشرع عقد الإيجار الخطي (المستوفي للشروط) قوة السند التنفيذي القابل للتنفيذ المباشر جبراً للمطالبة بالأجور المستحقة بموجبه لدى دائرة التنفيذ، وذلك استناداً للمادة 18 من قانون المالكين والمستأجرين.
النصائح القانونية
يقدم المحامي شاهر نوفل مجموعة من التوصيات القانونية الهامة لكل من المؤجرين والمستأجرين لتفادي النزاعات المعقدة وضمان الحفاظ على الحقوق:
توثيق العقود كتابة: يشدد مكتب شاهر نوفل للمحاماة والتحكيم على ضرورة إفراغ أي اتفاق إيجاري في عقود خطية واضحة ومحددة الشروط والمواعيد، تلافياً لضياع ميزة اللجوء للقضاء المستعجل.
مراعاة المواعيد بدقة: ينصح المحامي شاهر نوفل المؤجرين بضرورة مراقبة تاريخ انتهاء العقد وتوجيه الإخطار العدلي فوراً في اليوم التالي للانتهاء، مع الحرص التام على عدم قبول أي مبالغ مالية بعد انتهاء العقد كأجور قد تفيد بـالتجديد الضمني للعقد إِلا تحت مسمى تعويض أو أجر مثل.
صياغة بنود التجديد بوضوح: يجب الانتباه جيداً لطريقة صياغة بند تجديد العقد في المتن؛ حيث إن النص على التجديد التلقائي يرتب تجديد العقد بحكم القانون لمرة واحدة مماثلة، مما يمنع المؤجر من تقديم طلب استرداد مستعجل إلا بعد انتهاء المدة الجديدة المجددة.
التحقق من وضوح الإخطار العدلي: يجب أن يصاغ الإخطار العدلي بعبارات جازمة لا لبس فيها تطلب إخلاء المأجور وتسليمه خالياً من الشواغل لانتهاء المدة، وتجنب العبارات العائمة التي قد تبطل الأثر القانوني للإخطار.
الخاتمة
يعد استحداث المشرع الأردني لآلية الطلب المستعجل لاسترداد المأجور خطوة إيجابية رائدة في سبيل حل الأزمات الناشئة عن طول أمد التقاضي أمام محاكم الموضوع، وحماية لحقوق الملاك من مماطلة بعض المستأجرين. ومن خلال تفعيل مقتضيات المادة 19 من قانون المالكين والمستأجرين، استطاع المشرع تحقيق التوازن العقاري والاقتصادي المطلوب، شريطة الالتزام الدقيق بالشروط الشكلية والموضوعية والإجرائية التي تطلبها القانون لضمان نفاذ القرارات المستعجلة واستقرار المعاملات.
الكلمات المفتاحية
الكلمة المفتاحية الرئيسية: الطلب المستعجل لاسترداد المأجور
الكلمات المفتاحية الثانوية: قانون المالكين والمستأجرين الأردني، إخلاء العقار المأجور، أجر المثل في القانون الأردني، القضاء المستعجل الأردني.
الكلمات الدلالية ذات الصلة: فسخ عقد الإيجار، رد العين المؤجرة، المادة 19 قانون المالكين والمستأجرين، كفالة استرداد المأجور، إخطار عدلي للمستأجر.
الكلمات طويلة الذيل (Long-tail Keywords): إجراءات تقديم الطلب المستعجل لاسترداد المأجور في الأردن، شروط استرداد العقار بعد انتهاء عقد الإيجار، كيفية تنفيذ قرار القاضي المستعجل برد المأجور.
الوسوم (Tags)
قانون المالكين والمستأجرين، القضاء المستعجل، استرداد المأجور، القانون المدني الأردني، عقود الإيجار، مكتب المحامي شاهر نوفل للمحاماة.
إعداد: المحامي شاهر نوفل
مكتب شاهر نوفل للمحاماة والتحكيم
أسئلة شائعة
ما هو الشرط الأساسي لتقديم طلب مستعجل لاسترداد المأجور في الأردن؟
يجب أن يكون عقد الإيجار مكتوباً ومبرماً في تاريخ 31/8/2000 أو ما بعده، وأن تكون مدة الإيجار العقدية قد انتهت بالفعل.
هل يحتاج المؤجر لرفع دعوى موضوعية بعد صدور قرار رد المأجور المستعجل؟
لا، على خلاف الطلبات المستعجلة التقليدية، فإن قرار رد المأجور في قانون المالكين والمستأجرين الأردني يعتبر قابلاً للتنفيذ بذاته دون حاجة لرفع دعوى موضوعية لاحقة.
ما هي طبيعة التزام المستأجر برد المأجور عند انتهاء العقد؟
يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة ذاتها بالحالة التي تسلمها بها فور انتهاء عقد الإيجار، ويعد بقاؤه في العقار دون مبرر قانوني أو موافقة المؤجر غصباً للمأجور.